new

ТОП-10 районов Дубая для инвестиций в недвижимость

Хотите, чтобы деньги работали на вас? Инвестиции в недвижимость Дубая — один из самых надёжных способов создать пассивный заработок. Здесь нет налогов на доход, цены стабильно растут, а аренда приносит 5–8% годовых — выше, чем в Нью-Йорке или Лондоне.

10 минут

6 июня 2025 г.

Автор статьи:

эксперт по недвижимости

В этой статье — покажем 10 районов, где стоит покупать жильё. Мы оценили каждый по трём критериям: доходность, комфорт для арендаторов и потенциал роста. Есть варианты и для новичков, и для опытных инвесторов — от элитных апартаментов до доступных новостроек.

Как выбрать район для инвестиций

Прежде чем покупать недвижимость, важно понять, на что обратить внимание. Вот 5 критериев с примерами и советами:

Юридические вопросы

Инвестируйте только в freehold-зоны — здесь иностранцы могут владеть жильём, сдавать, продавать и передавать по наследству. Проверить статус района — через Dubai Rest или сайт Dubai Land Department (DLD).
👉 При вложении от 2 млн AED (~545 000 $) можно получить Golden Visa на 10 лет.
  • Проверяйте документы застройщика через DLD.
  • Убедитесь, что район входит в freehold-зоны.
  • Рассмотрите Golden Visa для крупных вложений.

Доходность и спрос

Аренда приносит 6–9% годовых — это выше, чем в большинстве мегаполисов. Советы:
  • Хотите стабильную аренду? Выбирайте туристические районы (Marina, Downtown).
  • Рассчитываете на рост цен? Смотрите новые кварталы (Dubai South, MBR City).
  • Инвестируйте на стадии строительства (off-plan) — дешевле на 10–15%.

Типы недвижимости

Выбор зависит от целей

Цель

Что выбрать
Пассивный доход Апартаменты в Marina, Downtown (6–9% доходности)
Семейные арендаторы Таунхаусы в JVC, Damac Hills
Долгосрочная инвестиция Виллы в Palm Jumeirah, Dubai Hills
Продвинутый инвестор Коммерческая недвижимость, склады, отели

Цель

Пассивный доход

Что выбрать

Апартаменты в Marina, Downtown (6–9% доходности)

Цель

Семейные арендаторы

Что выбрать

Таунхаусы в JVC, Damac Hills

Цель

Долгосрочная инвестиция

Что выбрать

Виллы в Palm Jumeirah, Dubai Hills

Цель

Продвинутый инвестор

Что выбрать

Коммерческая недвижимость, склады, отели
Потенциал роста

Дубай активно строится. Новый аэропорт Al Maktoum, Expo City и метро Blue Line. Всё это повышает спрос на районы Dubai South, Emaar South, MBR City.

  • Инвестируйте в районы с крупными проектами (Dubai South, MBR City).
  • Выбирайте застройщиков с репутацией: Emaar, DAMAC, Nakheel.

ТОП-10 районов Дубая для инвестиций

Теперь, когда вы знаете, как выбрать район, давайте познакомимся с лучшими местами для покупки недвижимости. В нашем топе учитываем доходность, спрос, инфраструктуру и рост цен.

Downtown Dubai

Недвижимость Дубай район Downtown Dubai
Сердце Дубая, где стоят Burj Khalifa и Dubai Mall. Это место для тех, кто хочет быть в центре событий.
  • 📍 Локация – 15 км от аэропорта, ~15–20 мин.
  • 🏙 Инфраструктура – Burj Khalifa, Dubai Fountain, Dubai Opera, школы, клиники.
  • 👥 Аудитория – туристы, деловые экспаты.
  • ✅ Доходность 5–6%. Рост цен в 2024 году — +19.9%. Высокий спрос.
  • ❌ Минусы – высокие коммунальные платежи, шум.
  • 💡 Ищите апартаменты с видом на башню — в аренду уходят быстрее.

Dubai Marina

Инвестиции в недвижимость в Дубае в районе Dubai Marina
Жизнь у воды с яхтами и небоскребами. Идеально для любителей пляжей и ночной жизни.
  • 📍 20 км от центра, ~25 мин.
  • 🏙 Marina Walk, пляжи, метро (DMCC, Sobha Realty).
  • 👥 Кто живет – молодые специалисты, туристы.
  • ✅ Доходность 6–7%, рост за 5 лет — до +15%.
  • ❌ Пробки в часы пик, высокая конкуренция на аренду.
  • 💡 Берите апартаменты с видом на море — они в топе по спросу.

Business Bay

Недвижимость в Дубае в районе Business Bay
Деловой район с каналом и офисами рядом с Downtown, активно развивается. Подходит для активных профессионалов.
  • 📍Рядом с Downtown, 12 км от аэропорта (15 минут).
  • 🏙 Рядом метро (Business Bay), рестораны, парки.
  • 👥 Тут живут бизнесмены, экспаты.
  • ✅ Доходность 6–7%. Цены выросли на 12% в ConcurrentModificationException 2023 году.
  • ❌ Мало зеленых зон. Шум от строек.
  • 💡 Ищите комплексы с подземной парковкой — арендаторы ценят.

Palm Jumeirah

Инвестиция в недвижимость в Дубае в район Palm Jumeirah
Искусственный остров-пальма — символ роскоши. Для тех, кто мечтает о вилле у моря.
  • 📍 Побережье, 25 км от центра (30 минут).
  • 🏙 Рядом Atlantis The Palm, аквапарк, частные пляжи.
  • 👥 Тут живут состоятельные семьи, туристы.
  • ✅ Цены выросли на 42.3% в 2024 году. Доходность 5–6%.
  • ❌ Дорогое обслуживание вилл. Сезонность аренды.
  • 💡 Апартаменты здесь лучше сдавать, чем покупать для жизни.

Jumeirah Village Circle (JVC)

Недвижимость в Дубае в районе Jumeirah Village Circle (JVC)
Спокойный район для семей. Доступное жилье и много зелени.
  • 📍Новый Дубай, 20 км от центра (25 минут).
  • 🏙 Парки, школы, Circle Mall.
  • 👥 Семьи, молодые специалисты.
  • ✅ Доходность 6–7%. Цены выросли на 10% в 2023 году.
  • ❌ Нет метро. Строительство продолжается.
  • 💡 Комплексы с бассейнами и парковкой — самые ликвидные.

Dubai Hills Estate

Недвижимость в Дубае в районе Dubai Hills Estate
Престижный район с гольф-полем и парками, один из самых зелёных в Дубае.
  • 📍 15 км от центра, ~20 мин.
  • 🏙 Dubai Hills Mall, больницы, школы.
  • 👥 Семьи, международные специалисты.
  • ✅ Рост цен за 3 года — +15%, доходность 5%.
  • ❌ Обслуживание вилл обходится дорого.
  • 💡 Подходит под аренду для состоятельных семей.

Arabian Ranches

Недвижимость в Дубае в районе Arabian Ranches
Уютный пригород с виллами и гольф-полем.
  • 📍 25 км от центра, ~30 мин.
  • 🏙 Школы, торговые центры, гольф.
  • 👥 Семейный район. Тут живут экспаты с детьми.
  • ✅ Доходность 5–6%, рост — +10% в 2023 году.
  • ❌ Удалённость от центра.
  • 💡 Рассмотрите таунхаусы — высокий спрос, меньше обслуживание.

Emaar Beachfront

Недвижимость в Дубае в районе Emaar Beachfront
Эксклюзивный район у моря. Роскошь и пляжный отдых.
  • 📍 Между Marina и Palm Jumeirah, ~20 км от центра.
  • 🏙 Частные пляжи, рестораны, набережные.
  • 👥 Тут живут экспаты, туристы.
  • ✅ Доходность 6–7%, рост цен в 2024 — +8%.
  • ❌ Дорогие коммунальные услуги.
  • 💡 Вид на море — главный критерий выбора.

Damac Hills

Недвижимость в Damac Hills
Семейный район с гольф-полем. Для любителей загородной жизни.
  • 📍 30 км от центра, ~35 мин.
  • 🏙 Гольф-клуб, школы, торговые зоны.
  • 👥 Для семей и любителей тишины.
  • ✅ Доходность 6–8%, рост в 2024 — +9%.
  • ❌ Метро далеко.
  • 💡 Виллы в аренду здесь пользуются высоким спросом.

Jumeirah Lake Towers (JLT)

Инвестиция в Дубае в Jumeirah Lake Towers (JLT)
Район с озерами и небоскребами. Удобное расположение рядом с Marina
  • 📍 22 км от центра, напротив Dubai Marina.
  • 🏙 Метро, парки, бизнес-центры.
  • 👥 Молодёжь, айтишники, семьи.
  • ✅ Доходность 6–7%, рост в 2023 году — +10%.
  • ❌ Конкуренция с соседней Marina.
  • 💡 Апартаменты с парковкой выигрывают в аренде.

Сравнение районов: выберите свой

Чтобы упростить выбор, мы собрали ключевые данные по районам в таблице. Сравните доходность, цены и аудиторию, чтобы найти лучший вариант.

Район

Доходность (ROI)

Средняя цена апартаментов (AED)

Кто живет

Плюсы
Downtown Dubai 5–6% 1.5–10 млн Туристы, бизнесмены Престиж, высокий спрос
Dubai Marina 6–7% 0.9–1.8 млн Туристы, молодежь Пляжи, метро
Business Bay 6–7% 1.7 млн Бизнесмены, экспаты Деловой центр, метро
Palm Jumeirah 5–6% 0.9–3.9 млн Состоятельные семьи Роскошь, пляжи
JVC 6–7% 0.6 млн Семьи, молодежь Доступность, зелень
Dubai Hills 5% 0.5–2 млн Семьи, экспаты Тишина, гольф
Arabian Ranches 5–6% 2.5 млн Семьи Уединение, гольф
Emaar Beachfront 6–7% 1.8 млн Туристы, экспаты Пляжи, эксклюзивность
Damac Hills 6–8% 2 млн Семьи Гольф, зелень
JLT 6–7% 0.7 млн Молодежь, семьи Метро, озера

Район

Downtown Dubai

Доходность (ROI)

5–6%

Средняя цена апартаментов (AED)

1.5–10 млн

Кто живет

Туристы, бизнесмены

Плюсы

Престиж, высокий спрос

Район

Dubai Marina

Доходность (ROI)

6–7%

Средняя цена апартаментов (AED)

0.9–1.8 млн

Кто живет

Туристы, молодежь

Плюсы

Пляжи, метро

Район

Business Bay

Доходность (ROI)

6–7%

Средняя цена апартаментов (AED)

1.7 млн

Кто живет

Бизнесмены, экспаты

Плюсы

Деловой центр, метро

Район

Palm Jumeirah

Доходность (ROI)

5–6%

Средняя цена апартаментов (AED)

0.9–3.9 млн

Кто живет

Состоятельные семьи

Плюсы

Роскошь, пляжи

Район

JVC

Доходность (ROI)

6–7%

Средняя цена апартаментов (AED)

0.6 млн

Кто живет

Семьи, молодежь

Плюсы

Доступность, зелень

Район

Dubai Hills

Доходность (ROI)

5%

Средняя цена апартаментов (AED)

0.5–2 млн

Кто живет

Семьи, экспаты

Плюсы

Тишина, гольф

Район

Arabian Ranches

Доходность (ROI)

5–6%

Средняя цена апартаментов (AED)

2.5 млн

Кто живет

Семьи

Плюсы

Уединение, гольф

Район

Emaar Beachfront

Доходность (ROI)

6–7%

Средняя цена апартаментов (AED)

1.8 млн

Кто живет

Туристы, экспаты

Плюсы

Пляжи, эксклюзивность

Район

Damac Hills

Доходность (ROI)

6–8%

Средняя цена апартаментов (AED)

2 млн

Кто живет

Семьи

Плюсы

Гольф, зелень

Район

JLT

Доходность (ROI)

6–7%

Средняя цена апартаментов (AED)

0.7 млн

Кто живет

Молодежь, семьи

Плюсы

Метро, озера

Что говорят эксперты

Какую сумму нужно для старта?

Начать можно с 100,000 USD (доллары США) для жилья на стадии строительства. Для резидентской визы нужно вложить от 204,000 USD.

Итог: ваш шаг к мечте

Недвижимость в Дубае — это не только деньги, но и стиль жизни. Представьте: ваша квартира в Dubai Marina приносит доход, пока вы наслаждаетесь видами на море. Или вилла в Dubai Hills, где ваша семья живет в окружении парков. Каждый район из нашего топ-10 — это возможность заработать и жить ярко.
Не знаете, с чего начать? Команда Bonadomus поможет выбрать недвижимость под ваши цели. Оставьте заявку, и мы подберем идеальный вариант!

Источники

  • Dubai Land Department (DLD) — данные о рынке недвижимости.
  • PropertyData — статистика цен.
  • Metropolitan Real Estate — анализ доходности.
  • Engel & Völkers — прогнозы рынка.
  • Forbes — аналитика инвестиций.
  • Emaar Properties — данные о проектах.
  • Driven Properties — тренды рынка.
  • DAMAC Properties — данные о проектах.
  • Gulf Business — новости недвижимости ОАЭ.
  • Mrei — анализ люксового сегмента.
Содержание: