Nad Al Sheba

Представьте, что вы просыпаетесь в просторной вилле с видом на легендарный ипподром Meydan, где каждый год проходит Dubai World Cup с призовым фондом в $30 млн.

Nad Al Sheba известен своими просторными виллами, зелеными зонами и престижными спортивными объектами. Его часто называют "спортивным сердцем Дубая". Этот район подойдет для семей с детьми, любителей активного отдыха и тех, кто ценит уединение, но хочет оставаться вблизи от центра города.

Расположение

Nad Al Sheba расположен к югу от Дубайского канала, вдоль шоссе Шейха Мохаммеда бин Заеда (E311).

На севере граничит с Рас-Аль-Хор, на востоке – с Дубай Силикон Оазис, на западе – с Аль-Куоз, на юге – с International City Dubai.

Район разделен на четыре подрайона: Nad Al Sheba 1, 2, 3 и 4, плюс Sobha City. Через него проходит Дубай-Аль-Айн роуд (E66), а рядом – Аль-Хаил роуд (E44). Это обеспечивает удобный доступ к основным магистралям Дубая.

Отсюда до ключевых мест Дубая можно добраться за считанные минуты:

Дубай Молл – 6.3 км, 12 мин
Бурдж-Халифа – 10 км, 15 мин
Международный аэропорт Дубай – 18 км, 25 мин
Бурдж Аль Араб – 25 км, 30 мин
Дубайская Рамка – 12 км, 20 мин

Расстояние от Nad Al Sheba до ключевых точек

Преимущества и особенности района

Изначально Nad Al Sheba развивался как спортивный и жилой район вокруг ипподрома Meydan. После открытия в 2010 году он стал центром для элитных вилл и семейных сообществ.

Район активно застраивается: здесь появляются новые фазы Nad Al Sheba Gardens с современными таунхаусами и виллами, а также инфраструктура, включая Nad Al Sheba Mall. Всего в районе более 500 вилл и несколько апартаментных комплексов. Часть проектов завершена, часть – в стадии строительства, которая завершится в ближайшие годы.

Преимущество жизни в Nad Al Sheba – баланс спокойствия и доступности

Вы можете наслаждаться зелеными парками и спортивными объектами, не тратя много времени на поездки в центр Дубая.

Район идеален для семей:

тихие улицы,
gated-сообщества,
близость к школам.

Кроме того, здесь низкая плотность застройки. Это обеспечивает приватность и отсутствие шума.

Сравнение Nad Al Sheba с другими районами по факторам - спокойствие, уединенность, озеленение

Один из наших клиентов, семья из Европы, выбрала Nad Al Sheba за спокойствие:

«Здесь дети бегают по зеленым паркам, а до Бурдж-Халифы всего 15 минут – идеальный баланс.»

Для кого этот район?

Если вы семья с детьми – выбирайте Nad Al Sheba 1 с школами рядом.

Инвестор? – Nad Al Sheba Gardens с высоким ROI.

Инфраструктура

Nad Al Sheba подходит как для семей, так и для активных людей. Здесь есть всё необходимое для комфортной жизни без необходимости выезжать за пределы района.

Шоппинг и отдых. В районе строится Nad Al Sheba Mall с более чем 200 магазинами, ресторанами, кинотеатром и фитнес-центрами. Пока что жители используют Avenue Mall или First Avenue Mall. Для большего выбора – Dubai Festival City Mall в 10-11 минутах езды. Для отдыха – парки, велодорожки и зеленые зоны вдоль E66.
Супермаркеты. В районе несколько крупных сетей: Spinneys, Choithrams, Carrefour, West Zone Fresh, Union Coop и Aswaaq. Все в пешей доступности или в 5-10 минутах на авто.
Тренажерные и фитнес-залы. Для спорта – NAS Sports Complex, Nad Al Sheba Cycle Park и Meydan Golf. Залы: UFC Gym, The Warehouse Gym. Абонемент на месяц – 350-750 дирхам (95-205$).
Школы и детские сады. В районе и рядом – GEMS Winchester School, Hartland International School, Kings' School Nad Al Sheba. Детские сады: Kent Nursery, Kido Meydan Nursery, British Orchard Nursery (в 10-15 минутах). В 15-20 минутах – еще несколько международных школ.
Медицинские учреждения. Nad Al Sheba Medical Centre – основная клиника. Рядом: Fakeeh University Hospital (17 мин), American Hospital Dubai (20 мин), Iranian Hospital. Аптеки и центры в каждом подрайоне.
Кафе и рестораны. Район богат на заведения в Meydan Hotel: Farriers (стейкхаус), Shiba (азиатская кухня), The Track Restaurant. Кафе: Healthy Bowl, Zero Coffee. Фастфуд: KFC, Pizza Hut. Для вида – рестораны с видом на ипподром.

К 2028 году в районе откроется Nad Al Sheba Mall с крытой зоной отдыха, что сделает его еще более самодостаточным.

5 советов по выбору недвижимости в Nad Al Sheba:

Проверьте близость к E66 для удобного выезда.
Выберите gated-community для безопасности.
Учитывайте фазы строительства – новые проекты дешевле на 10-15%.
Посетите Meydan для 'тест-драйва' района.
Консультируйтесь с агентом для эксклюзивных офферов.

Достопримечательности

Фламинго в Ras Al Khor Wildlife Sanctuary

Meydan Racecourse (5 мин). Ипподром, где проходит Dubai World Cup – один из самых престижных скачек в мире.
Nad Al Sheba Cycle Park (3 мин). Крупный велопарк с трассами для всех уровней, включая ночные заезды.
The Track Meydan Golf (7 мин). 9-луночное поле для гольфа с озерами и возможностью играть ночью.
Dubai Polo & Equestrian Club (10 мин). Клуб для поло и верховой езды с уроками и мероприятиями.
Ras Al Khor Wildlife Sanctuary (15 мин). Заповедник с фламинго и мангровыми лесами – идеально для экотуризма.
Dubai Festival City Mall (10 мин). ТЦ с IKEA, кинотеатром и фонтанами.

Знаете ли вы, что Meydan Racecourse – это не только скачки, но и место, где снимали сцены для фильма 'Star Trek Beyond'?

Жилые комплексы

Вот сравнительная таблица ключевых жилых комплексов в Nad Al Sheba:

Комплекс	Тип жилья	Средняя стоимость (AED)	Преимущества	Сравнение с Business Bay
Nad Al Sheba Gardens	Виллы и таунхаусы	5.1-6.5 млн	Элитный дизайн в европейском стиле, зеленые зоны, частные бассейны, gated-сообщество.	Более просторные и зеленые, чем апартаменты в Business Bay (средняя цена 3-10 млн для вилл), с фокусом на семьи vs бизнес-ориентированный BB.
Nad Al Sheba Villas	Виллы (4-5 спален)	4.5-13 млн (средняя 8.75 млн)	Gated-сообщество, средиземноморский и марокканский стили, приватность.	Похож на luxury в Dubai Hills (4-15 млн), но ближе к спортивным объектам; дешевле премиум-вилл в BB на 20-30%
Woodland Crest	Апартаменты	1.4 млн	Устойчивость, ориентирован на природу, современные удобства	Доступнее, чем апартаменты в Business Bay (3 млн+), с акцентом на экологию vs урбанистический стиль BB.
La Vue Residence	Апартаменты	1.7 млн	Стильный дизайн, виды на центр Дубая.	Сравнимо с mid-range в Dubai Hills (4 млн+), но с лучшими видами; на 40% дешевле аналогичных в BB.
The Roof Residence	Апартаменты	1.6 млн	Бутик-стиль, террасы, городские виды.	Более приватные, чем в Business Bay, с фокусом на террасы; рост цен на 15% выше, чем в BB благодаря зеленым зонам.

Комплексы

Nad Al Sheba

Nad Al Sheba Gardens 3

Nad Al Sheba Gardens 3— это проект в районе Nad Al Sheba, всего в 12 километрах от центра Дубая и культового Downtown.

от 3 430 000 $ до 17 500 000 $

Застройщик:

Meraas

Nad Al Sheba

Nad Al Sheba Gardens 6

Nad Al Sheba Gardens Phase 6 от Meraas — это новая коллекция изысканных таунхаусов с 3 спальнями и вилл с 4–7 спальнями, расположенных в престижном районе Nad Al Sheba в Дубае.

от 4 270 000 $ до 21 000 000 $

Застройщик:

Meraas

Nad Al Sheba

Nad Al Sheba Gardens 8

Nad Al Sheba Gardens Phase 8 от Meraas — утончённое пространство, где вечная элегантность гармонично сочетается с современным комфортом.

от 5 000 000 $ до 24 200 000 $

Застройщик:

Meraas

Доступность транспорта

Nad Al Sheba подключен к основным магистралям Дубая, таким как Шейх Мохаммед бин Заед роуд (E311) и Дубай-Аль-Айн роуд (E66), что обеспечивает быстрый выезд в центр города.

В 2025 году RTA завершил строительство 700-метрового двухполосного моста в Nad Al Sheba 4, сократив время в пути от Дубай-Аль-Айн роуд до района на 83% – с 6 минут до 1 минуты. Это значительно улучшило трафик для 30 000 жителей.

Общественный транспорт включает автобусы (маршруты 30, 50, 66, 67 с остановками у The Avenue Mall и Nad Al Shiba, Emirates NBD).

Ближайшие станции метро – Creek на зеленой линии (16 мин езды) или Business Bay на красной (10 мин).

Однако район ориентирован на личный транспорт: большинство жителей используют автомобили или такси (Uber/Careem). Для велосипедистов есть Nad Al Sheba Cycle Park с трассами. Планируются дальнейшие улучшения пешеходных зон (41 000 кв. м в 2025 году) для повышения безопасности.

Средние цены на аренду и покупку недвижимости

По данным Bayut и Property Finder (январь 2026), рынок недвижимости в Nad Al Sheba остается привлекательным для покупателей и арендаторов. Средние цены выросли на 15-28% за год, но остаются конкурентными по сравнению с центром Дубая.

Покупка:

Апартаменты: 1-спальные – 1.3-1.9 млн AED (средняя 1.94 млн AED); 2-спальные – 2.2-2.4 млн AED.
Таунхаусы: 3-спальные – 3.5-6.5 млн AED.
Виллы: 3-спальные – 4.5-5 млн AED; 4-спальные – 9-12.4 млн AED (средняя 9.9 млн AED); 5-спальные – 13-15.2 млн AED.

Аренда (годовая):

Апартаменты: Студии – 55-77 тыс. AED; 1-спальные – 78-85 тыс. AED (средняя 85 тыс. AED); 2-спальные – 119-150 тыс. AED; 3-спальные – 155-230 тыс. AED.
Виллы: 4-спальные – 182-277 тыс. AED (средняя 277 тыс. AED); 5-спальные – 265-592 тыс. AED; 6-спальные – 671-900 тыс. AED (средняя 222-250 тыс. AED общая для района).

Цены зависят от подрайона и удобств; в Nad Al Sheba Gardens они выше из-за премиум-класса.

Выгодно ли инвестировать

Да, Nad Al Sheba – один из самых перспективных районов для инвестиций в Дубае в 2026 году.

По данным Bayut, ROI для апартаментов достигает 4.24%, для вилл – 3.03-1.91%, но эксперты прогнозируют 6-8% с учетом роста цен на 15-20% к 2028 году благодаря новым проектам вроде Nad Al Sheba Mall и улучшениям инфраструктуры.

Район привлекает семьи и профессионалов: низкая плотность, близость к центру (15 мин до Business Bay) и спрос на luxury-недвижимость превышает предложение на 30% в Nad Al Sheba Gardens.

В 2025-2026 годах цены выросли на 28% для аренды (средняя 222 тыс. AED/год), а продажи крупных участков достигают 77 млн AED.

Инвестиционный потенциал

График роста цен в год до 2028 года

По данным Bayut, средняя цена виллы в Nad Al Sheba выросла на 16,8% за год, достигая 5-15 млн AED. ROI от аренды – 6-8% годовых. С завершением Nad Al Sheba Mall в 2028 году ожидается рост цен на 20%.

Совет: Инвестируйте в Nad Al Sheba Gardens – здесь спрос на таунхаусы превышает предложение на 30%.

Вот сравнение с другими районами:

Параметр	Nad Al Sheba	Business Bay	Dubai Hills
Средняя цена виллы (AED)	5-15 млн	3-10 млн	4-15 млн
Время до аэропорта	25 мин	15 мин	30 мин
Зеленые зоны	Высокая (парки, велодорожки)	Средняя	Высокая
Инвестиционный рост (2025)	+15%	+10%	+12%

Вопросы-ответы

Сколько стоит купить виллу в Nad Al Sheba?

Какая аренда в Дубае Nad Al Sheba?

Есть ли метро в районе?

Выгодно ли инвестировать в 2026 году?

Подходит ли для семей?

Другие районы Дубая

AL SUFOUH

Универсальный район Дубая с бизнес-офисами крупных корпораций и роскошными жилыми кварталами

AL SAFA

Известен обилием зелени, парков, а также близостью к центру города